Siamo sicuri che ereditare qualcosa da un defunto sia una buona cosa? In effetti quando si ereditano dei beni, non sempre tutto può essere positivo. Prima di tutto c’è da considerare le spese da sostenere per procedere con le dichiarazioni obbligatorie, a partire dalla successione. E poi vanno considerate le situazioni contingenti.
Perché ereditare delle case significa essere assoggettati alle tasse che si versano sugli immobili, soprattutto su quelli eccedenti la casa di abitazione del proprio nucleo familiare. Naturalmente guardare in negativo ad un lascito ereditario è automatico quando dal lascito emergono più passività che attività da parte di un defunto.
Ma in questo caso c’è l’istituto della rinuncia all’eredità a salvaguardare gli eredi. Quando nel lascito c’è un immobile inoltre, possono nascere problematiche anche nella futura rivendita di un immobile. Magari quando ad ereditare un immobile sono più eredi.
Casa ereditata, come venderla se un erede non vuole e quando si finisce a sorteggio
Subentrare nella proprietà di un immobile lasciato da un parente defunto presuppone alcune cose. Prima di tutto, il subentro nei documenti che comprovano la proprietà si fa con la dichiarazione di successione e con le volture catastali. Due adempimenti che prevedono dei costi, e non sempre esigui.
Poi sulla casa ereditata, una volta che diventa intestata ad un contribuente, si versano le tasse. Soprattutto se chi eredita non fa diventare quella casa, l’abitazione principale del suo nucleo familiare. Naturalmente tutto ciò che si spende di tasse o per la successione con voltura catastale, va diviso tra gli eredi che subentrano nella proprietà della casa. In parti uguali se la ripartizione del lascito è in parti uguali. Altrimenti in base alle rispettive percentuali di diritto di proprietà.
Ecco cosa accade spesso nelle eredità della case
Per esempio, se quattro fratelli ereditano la casa dei genitori, se nessuno dei 4 ha bisogno di una casa perché sono già tutti “sistemati”, la casa ereditata può dare più dolori che gioie. Al netto delle situazioni affettive, dei ricordi della casa dove sono cresciuti e così via dicendo, sui 4 fratelli graveranno tutti gli oneri prima esposti. Chi ha intestata solo la casa dove abita con la sua famiglia, ereditando la casa del genitore diventerà soggetto passivo ai fini IMU.
E dovrà pagare l’Imposta ogni anno. La casa ereditata può in alcuni casi incidere anche sui redditi di un contribuente e perfino sul suo ISEE. Non è una bufala sostenere che c’è chi, anche per il subentro in una piccola quota di una casa, rischia di sforare le soglie ISEE finendo fuori da sussidi, bonus e agevolazioni. Fino a quando non si riesce a vendere la casa dei genitori. Per la cui vendita però nascono altri problemi che adesso vedremo.
Quote ereditarie, tasse, ma non solo, ecco quando vendere una casa ereditata è un problema
In pratica, tutti gli eredi sono tutti proprietari per la loro quota di un immobile. E nessuno può decidere di alienare l’immobile, venderlo o darlo in donazione senza il consenso degli altri. Ed è sicuramente questo un altro grande problema. Nulla però è irrisolvibile. Ed anche a quest’ultima problematica si può ovviare.
E lo prevedono le normative. Uno degli eredi può decidere entro 10 anni di rinunciare all’eredità. In questo caso lascerebbe la sua parte a tutti gli altri eredi ( gli altri 3 fratelli nell’esempio di prima). Ma non è facile rinunciare ad un capitale, perché la casa è pur sempre un capitale.
Se uno dei fratelli si oppone alla vendita, come si fa a vendere la casa?
In linea generale è evidente che il rifiuto alla vendita di un immobile anche di uno solo degli eredi, blocca la vendita stessa. Anzi, andrebbe detto che la rimanda perché parlare di blocco non è giusto. Infatti ci sono le normative che permettono di vendere anche se uno degli eredi non è d’accordo.
Si chiama retratto successorio quello strumento che gli eredi intenzionati a vendere, se trovano l’acquirente, possono usare. Si arriva di fatto a vendere solo la propria quota della casa ereditata purché entro 60 giorni dall’atto, renda edotti gli altri eredi di questa decisione. In modo tale che se a loro interessa la casa, possano sfruttare il loro diritto di prelazione. Perché se sono interessati hanno la priorità rispetto all’acquirente di comprare quella quota.
Se non c’è intesa tra gli eredi, e se non si riesce a passare dal retratto successorio, ecco che bisogna passare alla via giudiziaria. Infatti è vero che senza il consenso di un erede la casa non si può vendere. Ma chi invece vuole vendere può andare dal giudice per eliminare la comunione. In questo caso il giudice individua tutti i beni che sono presenti nel lascito, e se si possono vendere tutti, dividerà tra gli eredi l’incasso. Nelle quote previste in base al grado di parentela con il defunto.
Casa assegnata a sorteggio? Sembra strano ma è possibile
Se invece i beni non si possono vendere e sono indivisibili, come una casa, si può arrivare anche al sorteggio. Dal giudice infatti 4 eredi tutti con parti uguali possono, se non trovano accordo tra loro, finire con il giocarsi di fatto la casa a sorte. Il giudice stabilirà i criteri del sorteggio, magari incaricando un notaio di farlo. Nel caso in cui la maggioranza degli eredi invece sia in accordo mentre solo uno dei 4 no, il Giudice può anche passare all’assegnazione diretta ai 3 maggioritari. Che di fatto venderanno la casa come avevano deciso, dando naturalmente la quota anche a chi in origine si opponeva alla vendita.
